新冠肺炎…租客不付房租…屋主拒还贷款…租客宣布破产…法院关门…州长叫停驱逐令的颁发…新制订的2019住房稳定和租客保护法案对租客有利但会严重损害房东…

所有的这一切 – 在极短的时期内 – 在原本已复杂的法拍止赎的领域内制造了混乱。这些变化发展之迅速以至于很多律师不熟悉此类问题而且未能做好准备向客户就法拍止赎提供合理的建议。如果您陷入此类纠纷,就应当选择一名在法拍止赎问题上极富经验睿智的律师和一名品德高尚,诚实和正直的律师。

A. 房东的立场:

一份租约就是一份合同。租约的期限可以是很多年,租金可以是数十万美元(如果没有百万的话),额外的租金也是有可能的。如果没有适当的准备,租客可以逃避支付房租,有权起诉房东,避免租客在租期内通常本应有的很多财政义务。纵使租约的重要性,让人难以置信的是有不少房东填写一张从网上找到的过时表格用作他们的租约或者使用缺乏准备可靠文件经验和手段的律师准备租约。

例如,新冠肺炎和其带来的后果给租客一个极佳的机会逃避房租的支付。如果租约的文字涉及流行病,这种情况是可以避免的。租约的文字可以是:

“由于租约有可能长达15年的期限以及贯穿整个租约期限的低固定租金,租客将不能因为以下任何理由而拒绝履行此租约。这些理由包括,但不限于,天灾,政府行为,生意停滞或关门,流行病,履行的不可能性或目的落空。”

房东的另一种准备租约的有效策略是“担保人”条款的使用。如果租客主要因为不良的经济条件而想放弃租约,租客或许会重新考虑一下如果租约的履行有私人担保的话。换句话说,租客可能是一家没有实际资产的公司会轻易违约因为这类公司无力履行判决。但是如果某人担保此公司租约的履行,那么这人就要亲自负责任。

尤其是站在房东的立场,如果违约不可避免而且私人担保的补救也靠不住,房东可以通过精心撰写的个人“担保人”条款将其损失最小化。例如,这个条款可以写成:

“如果租客想要中止租约,租客可以按照以下步骤做 (i) 至少90天前提供租客意图中止租约的通知;(ii) 指明具体的中止日期;(iii) 在搬出日提供解约声明。此声明的内容包括租客和通过租客要求房屋权益的人自某日起已清空此房产(整个楼房),除了房东之外没有人对保留在房产上的固定物体和改良过的部分持有所有权,此房产已清空而且可以重新出租;(iv) 用认证支票或银行本票向房东支付相当于6个月固定房租的金额,从租约中止后的第一天开始计算;(v) 向房东退还钥匙或者房东退还押金;(vi) 在租约中止通知发出后,仍严格遵守租约条款。”

B. 租客的立场:

找到一位有经验的有声望的处理房东-房客纠纷的律师是第一要素。这位律师会为您提供建议,包括停止支付房租,协商一个可能存在的新的租约,争取减租,起诉房东或者也许什么事都不用做。


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保罗律师具有四十六年从事法律工作的深厚经验。在此之前,他于1968到1969年间曾在美国海军新泽西号战列舰上服役。作为同行中的佼佼者,他被选为法律宣讲者,为其他律师讲解有关如何在纽约州正当从事法律工作的问题。

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