新冠肺炎…租客不付房租…屋主拒还贷款…租客宣布破产…法院关门…州长叫停驱逐令的颁发…新制订的2019住房稳定和租客保护法案对租客有利但会严重损害房东…

所有的这一切 – 在极短的时期内 – 在原本已复杂的法拍止赎的领域内制造了混乱。这些变化发展之迅速以至于很多律师不熟悉此类问题而且未能做好准备向客户就法拍止赎提供合理的建议。如果您陷入此类纠纷,就应当选择一名在法拍止赎问题上极富经验睿智并且品德高尚,诚实和正直的律师。

纽约州议会已通过很多法律用以帮助屋主阻挠债主法拍止赎的企图。因为这些法律,债主在正常时间内成功法拍止赎住宅房产或商业房产的几率趋近于零 。甚至在同一时期,议会正考虑10553号法案(签署日为2020年5月29日)中止法拍止赎至少一年。这项法案规定债主必须继续发送欠债通知而且必须遵守例如已登记的辅导机构和州政府资助的法律服务中针对屋主的其他通知条款。但是债主无力强制回收贷款 – 即使止赎程序已开始。事实上,债主被要求参加强制性的和解会议 – 绝大多数此类会议浪费时间且进一步阻止债主在合理的时间内法拍止赎。

在纽约法拍止赎是非常消耗时间的。另外一种拖延法拍止赎的方式是贷款抵押人用各种各样的的“抗辩理由(affirmative defense)”打断法拍止赎的正常诉讼程序。这些“抗辩理由”可以包括 (i) 在法拍止赎程序确立之前被告有权收到不一样的具体通知和指令;(ii) 传票和起诉状未能按照民事执行法与规则第308节的要求送达给必需的被告;(iii) 依照房地产行为及诉讼法例第1302节,原告必须在诉讼开始之前就声称其是票据的所有人;(iv) 依照房地产行为及诉讼法例第1304节,债主必须在开始法律程序至少90天前向具有成本高的非传统次级贷款屋主发送一个通知。这个通知必须是14号字体且要指明欠款的天数,欠款数额和债主或其服务的电话号码。同时,这个通知必须通过挂号信或验证邮件和普通邮件发送给借款人;(v) 依照房地产行为及诉讼法例第1303节,债主未能提供一个包含至少5个政府批准的在屋主所在地地理区域内提供免费或低价辅导服务的房屋辅导机构清单;(vi) 原告未能送达“在法拍止赎中对屋主的帮助”通知,此通知本应与传票和起诉状一起送达;(vii) 原告没有资格维持案子的合法性;(viii) 原告未能遵守国家住宅法案,12 U.S.C. §170x(c)(5)施加给原告的法拍止赎预防贷款服务要求。此要求规定所有提供非联邦性质已投保房屋贷款的私人债主必须知会借款人任何原告和美国住房和城市发展部提供的房屋所有权顾问服务;(ix) 时效法规。

如果借款人在以上一项或多项辩护中取得成功,债主就必须从头开始法拍止赎程序。在某些牵扯到时效法规的案件中,债主会被永久禁止回收贷款。

这也就是为什么律师会在法拍止赎辩护中发挥重要作用的原因。一名有能力的律师不但会挽救您的房产,还会挽救您的家庭,您的生活。

作者:

Paul Siegert作为一名信誉良好的律师已有46年,曾向其他律师教授关于如何在纽约进行案件庭审的法学持续教育课程,毕业于河谷镇乡村学校,卫斯理大学和纽约大学法学院。

常用问题FAQS

 

1. 丧失抵押品赎回权/止赎权(法拍)是什么?

当借贷人拖欠贷款还款时, 止赎权向贷款出借人提供了收回并出售房屋的补救措施。在纽约,出借人必须在止赎程序开始前90天通知借贷人。

2. 止赎权(法拍)初级阶段: 有什么方法可以避免止赎吗?

有一些方法是可以避免止赎的。最好的办法是与贷方协商以避免止赎。这就是所谓的损失缓解。损失缓解包括:贷款调整, 贷款延期, 再融资和支付欠款。

一旦损失缓解不起作用,那么替代方式是代替没收契据和协商亏本短售。如果借方因为未偿还的贷款余额大于房产的市场价值而不想保留他们的房子,那么借方可以简单地直接把钥匙交给贷方,然后离开那所房子。这通常是代替没收契据的原因。借款人基本上会将房屋的所有利益都签给贷款人,以换取贷款人中止止赎程序。亏本短售是指贷款人同意以低于贷款金额的价格将物业出售给第三方。这两种选择都可以使借款人的信用免于恶化。然而,如果贷方不接受这两种选择,那么最后的方法就是止赎。

3. 止赎权(法拍)后续: 如果您收到拍卖通知怎么办?

一旦借款人被送达起诉书,借款人必须在20天内回复答辩书。一些借款人不想解决自身问题而是选择无视所有通知直到他们收到拍卖通知。收到银行的拍卖通知会是一件非常麻烦的事。为了避免申请破产所带来的负面影响,借款人应立即聘请律师申请所谓的陈述理由令用以尽可能地中止止赎拍卖。陈述理由令不会被自动批准。借贷者必须向法庭解释为什么现在才采取行动。等到现在才开始承担法律责任是有风险的。

另一种中止止赎的方式是申请破产。不管你是否有能力通过第13章或第7章破产获得债务免除,提交申请本身就已经通过自动中止条款按下了止赎程序的暂停键。这种保护通常允许债务人中断大多数债权人,包括贷款借贷方,不断的联系和追债努力。止赎程序不会完全中止,但在还款计划已制订还款时间表并被法庭接受之前,自动中止将会创造一点喘息空间。


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保罗律师具有四十六年从事法律工作的深厚经验。在此之前,他于1968到1969年间曾在美国海军新泽西号战列舰上服役。作为同行中的佼佼者,他被选为法律宣讲者,为其他律师讲解有关如何在纽约州正当从事法律工作的问题。

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